7 milliards ont été investis en 2015 par les particuliers dans la pierre-papier :
- 4,5 milliards en SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers),
- 2,5 milliards en OPCI (Organismes de Placements Collectifs Immobiliers) dont la collecte est en fort développement depuis 2 ans.
Les SCPI, face aux OPCI seulement crées à partir de 2005, présentent aujourd’hui l’avantage de la taille et d’une bonne performance avérée dans la durée.
L’OPCI, produit hybride, n’est pas exclusivement investi en immobilier mais bénéficie par contre d’une plus grande liquidité.
Vous êtes intéressé par l’immobilier d’entreprise, source de revenus potentiels élevés, grâce aux loyers attachés à des baux commerciaux et porteur d’un risque modéré.
Est-il pour vous plus adapté d’investir en parts de SCPI ou en OPCI (essentiellement distribués en tant qu’unités de compte de contrats d’assurance vie) ?
Quels sont les points forts de chacun de ces deux placements, quels sont les critères qui font la différence ? Voici quelques éléments de réflexion.
SCPI, OPCI : quels sont les points communs ?
La gestion des OPCI et SCPI et de leur patrimoine est effectuée par une société de gestion qui achète des immeubles, les gère, les loue. Agréée par l’AMF, la société est soumise à un contrôle strict.
L’investisseur n’a donc aucuns soucis de gestion et bénéficie d’une mutualisation des risques.
Ces deux produits sont des placements immobiliers non cotés en Bourse.
Ils ne présentent ni garantie en capital ni garantie sur le niveau de la performance financière.
SCPI et OPCI affichent des rendements relativement réguliers* ainsi que, jusqu’à présent, d’une revalorisation du capital.
Les frais inhérents à ces placements immobiliers doivent être bien appréhendés par l’investisseur. Outre les frais liés à l’acquisition et à la détention d’immobilier, le porteur de parts rémunère la société de gestion pour l’accomplissement de sa mission.
Quelles sont les caractéristiques respectives de ces deux placements immobiliers ?
| SCPI | OPCI |
|---|---|
| Nombre de fonds | |
| 171* SCPI : c’est ainsi un support très accessible | 11 OPCI* «grand public» accessibles aux particuliers |
| Composition de l’actif | |
| La SCPI est investie quasi exclusivement (95%) sur des actifs immobiliers d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, …) sous forme d’immeubles et de parts de sociétés immobilières | La poche en immobilier d’entreprise, coté ou non, peut varier de 60% à 90%, le fonds devant détenir au moins 10% en liquidités (5% de trésorerie). Il peut être investi jusqu’à 30% en valeurs mobilières (actions, obligations, sociétés foncières cotées, …) |
| Enveloppe de détention | |
| Les parts de SCPI restent majoritairement souscrites en direct et déposées sur un compte titres | L’investissement en OPCI est quasi-exclusivement réalisé au sein de contrats d’assurance vie multisupports |
| Risque | |
| Le véhicule étant pur, le risque baissier sur l’actif immobilier pèse plus que sur les OPCI plus diversifiés | L’OPCI ne profite qu’en partie des performances de l’immobilier mais supporte un risque baissier minoré. Il joue parfois la diversification européenne |
| Horizon d’investissement | |
| 8 ans environ | 8 à 12 ans |
| Historique de performance* | |
| La rémunération devrait en théorie être plus élevée et plus stable que celle de l’OPCI.
Il existe un historique de performance marqué par une régulière évolution à la hausse du prix des parts depuis plus de 20 ans (légère baisse néanmoins en 2015 avec 4,85%* de performance brute mais 1,55% de hausse moyenne de la part) |
Le fonds détient plus de 30% de produits financiers moins rentables que l’immobilier. En 2015 une performance brute de 3,10%* a été enregistrée ainsi que 1,80%* de revalorisation. Les OPCI n’affichent pas un historique de rendement sur 8 ans. En 2015, certains OPCI, avec les bonnes performances des actions foncières, ont offert un rendement parfois meilleur que celui des SCPI (plus de 6% voire 7%) |
| Liquidité | |
| La SCPI est composée essentiellement de biens immobiliers physiques par nature non liquides. Avec une SCPI à capital fixe (hors contrat vie) la confrontation de l’offre et de la demande se fait sur un marché secondaire. Le cédant passe un ordre avec indication du prix minimum par part souhaité. S’il a lieu, l’échange se fait à un prix d’exécution au moins égal au prix demandé | L’OPCI permet une sortie totale ou partielle de l’épargnant dans des conditions optimisées. Il assure lui-même le rachat si le fonds est détenu sur un compte titres. Avec un OPCI détenu sur un contrat d’assurance vie, l’assureur assure lui-même la liquidité comme pour tout autre support en unités de compte.
La vente s’effectue comme pour un OPCVM sur la base de la dernière valeur liquidative |
| Fiscalité | |
| Les revenus de la SCPI sont essentiellement des revenus fonciers (avec la fiscalité immobilière en cas de revente) | Acheter des OPCI (SPPICAV (2) normalement soumise à la fiscalité des revenus et des plus-values de capitaux mobiliers ou FPI (3) soumis à la fiscalité des revenus fonciers) au sein d’un contrat d’assurance vie présente l’intérêt de transformer la fiscalité initiale en la fiscalité de l’assurance vie |
| Frais | |
| Pour les SCPI à capital variable (les plus courantes) :
– les frais de souscription sont compris dans le prix d’acquisition total de la part. Ils sont généralement compris entre 8 % et 11% TTC du montant de la souscription. C’est une particularité, ces frais ne sont prélevés qu’au moment de la revente – les frais de gestion annuels, prélevés sur les revenus, s’établissent entre 8 et 12% HT des loyers perçus (entre 0,6% et 1% de l’encours) Pour les SCPI à capital fixe, d’autres frais (dits de retrait ou de cession) sont également ponctionnés |
A l’instar des OPCVM dont ils se rapprochent, les OPCI présentent des frais de deux natures :
– les frais de souscription qui vont de 4% à 7% – les frais de gestion qui vont de 1,5% à 2% TTC Les frais des OPCI se révèlent moins élevés que ceux appliqués aux SCPI |
| Autres | |
| La SCPI (hors contrat d’assurance vie) permet l’effet de levier du crédit. Le recours au crédit est possible du fait des profits versés taxés selon le régime des revenus fonciers**. En plus de la diversification, elle permet d’autres stratégies patrimoniales comme la transmission et le démembrement de propriété | L’OPCI (assimilable à un OPCVM) ne permet pas le recours au crédit patrimonial. L’OPCI peut être présenté comme un véhicule permettant de trouver un surplus de performance tout en présentant un profil de risque assez faible |
Voilà des éléments concernant chacun de ces deux placements immobiliers pour vous aider dans votre décision d’investissement.
Bien entendu, ces parts doivent être acquises dans une optique d’investissement sur le long terme et de diversification patrimoniale.
Votre choix devra également intégrer votre profil d’investisseur, vos objectifs et votre fiscalité.
L’investisseur devra dans tous les cas consulter la documentation légale et obtenir un minimum d’informations sur les sociétés ou intermédiaires qui lui proposent ces investissements.
Il convient aussi, si vous disposez déjà d’un contrat d’assurance vie, de se renseigner sur les supports immobiliers qui y sont proposés.
