Remplaçant le dispositif Duflot depuis septembre 2014, le dispositif d’investissement locatif Pinel, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2017 tout en conservant ses conditions d’application. En parallèle, en février 2016, Emmanuelle Cosse, ministre du Logement et de l’Habitat, a présenté le nouveau dispositif fiscal Cosse qui se termine le 31 décembre 2019. Bien que ces dispositifs fiscaux résultent d’un même constat sur le logement locatif en France, leur fonctionnement est bien différent. Décryptage.
Un objectif similaire avec des moyens différents
Ces dispositifs fiscaux ont tous deux le même objectif : redynamiser le marché du logement locatif, mais par deux moyens distincts. En effet, la France fait face à une pénurie de logements en location dans des zones géographiques dites tendues, c’est-à-dire où il y a un déséquilibre entre la demande locative et l’offre de logement.
Le dispositif Pinel soutient les contribuables dans leur investissement locatif par une réduction d’impôt sur le revenu (IR) pouvant aller jusqu’à 21% du montant de l’investissement, afin de stimuler la construction de logements neufs ou la réhabilitation de logements anciens pour atteindre le niveau de performances techniques et énergétiques du neuf. Le niveau de ressources du locataire est plafonné par le gouvernement et le loyer doit être inférieur de 20 % au marché du secteur concerné, lui aussi plafonné par le gouvernement.
Le dispositif Cosse quant à lui, permet aux propriétaires louant un logement récent ou ancien, de le louer à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes afin de bénéficier d’une déduction sur leurs revenus locatifs entre 15 et 70 %, voire 85 % dans certains cas. Plus l’effort consenti par le propriétaire pour un loyer accessible et plus le logement est situé dans une zone où les besoins sont très importants, plus la déduction est importante. Pour bénéficier de ce dispositif, le propriétaire doit signer une convention avec l’Agence nationale pour l’habitat (ANAH). C’est un dispositif qui entend développer la location solidaire, sociale voire très sociale au sein du parc immobilier privé.
En revanche, qu’il s’agisse de Pinel ou de Cosse, le niveau de loyer, les ressources du locataire ou encore la déduction sur les revenus locatifs pour Cosse, dépendent de la situation géographique du bien immobilier. Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C).
Il s’appuie sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographie, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix.
Les avantages fiscaux des dispositifs Pinel et Cosse
L’avantage fiscal de la loi Pinel est lié à la durée pendant laquelle le propriétaire va louer son bien immobilier et au montant du bien acheté :
- Engagement de location de 6 ans = réduction sur l’IR de 12 % du montant du bien
- Engagement de location de 9 ans = réduction sur l’IR de 18 % du montant du bien
- Engagement de location de 12 ans (après renouvellement) = réduction sur l’IR de 21 % du montant du bien
L’avantage fiscal de la loi Cosse, lui, est lié au montant du loyer fixé, au niveau de ressources du locataire et à l’emplacement du logement. La déduction applicable se fait sur les revenus locatifs et non pas sur l’impôt sur le revenu.
L’abattement fiscal est majoré à 85 %, si les propriétaires choisissent de faire appel à un organisme public ou privé agréé pour l’intermédiation locative pour louer leur bien.
Déductions appliquées sur les revenus locatifs, selon les revenus du locataire et la situation géographique du logement :
| Zone très tendue (A bis, A, B1) | Zone tendue (B2) | Reste du territoire (C) | |
| Revenus faible | 30 % | 15 % | – |
| Revenus très faibles | 70 % | 50 % | – |
| Intermédiation locative | 85 % | 85 % | 85 % |
L’engagement peut durer entre 6 et 9 ans, selon la convention qui a été signée avec l’ANAH.
Par ailleurs, contrairement au dispositif Cosse, la loi Pinel permet aux propriétaires de louer leur bien à leurs descendants ou ascendants. Les parents peuvent donc par exemple loger leurs enfants en restant dans le cadre du dispositif, à condition que les enfants ne soient pas rattachés au foyer fiscal de leurs parents. Le dispositif Cosse n’envisage cette possibilité qu’à l’occasion du renouvellement du bail.
Ces deux dispositifs ne peuvent donc pas réellement être comparés. Ils ne s’adressent pas aux mêmes investisseurs. Ils proposent des mécanismes d’optimisation fiscale différents.
Vous pouvez néanmoins distinguer des avantages sous-jacents à l’investissement immobilier locatif en général quel que soit le dispositif choisi. En effet, l’acquisition d’un bien immobilier peut être une excellente stratégie d’investissement à long terme dans une optique de diversification patrimoniale. La transmission d’un patrimoine immobilier est assez aisée, mais vous pouvez aussi le revendre, utiliser le bien pour un usage personnel ou encore continuer à le louer après la durée d’engagement de location du dispositif fiscal et percevoir des loyers pour générer des revenus complémentaires pour votre retraite…
Le bénéfice des différents dispositifs fiscaux présentés dépendra du respect des conditions d’investissement, de la durée de détention, de la situation patrimoniale et fiscale de l’investisseur.
