En 2024, les dispositifs de défiscalisation immobilière continuent d’offrir des opportunités intéressantes pour les investisseurs en quête d’avantages fiscaux. Ces mécanismes permettent aux contribuables de réduire leur impôt sur le revenu tout en investissant dans l’immobilier. Voici une liste des 10 principaux dispositifs de défiscalisation immobilière disponibles cette année, leurs conditions et avantages.
A noter que dans ces opérations immobilières, il est important de se faire accompagner par un expert du domaine afin de se sécuriser. Pour cela, vous pouvez en un clic consulter un expert-comptable en ligne.
Sommaire
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- 2 La loi Pinel
- 3 Le dispositif Denormandie
- 4 Le Malraux
- 5 Le Censi-Bouvard
- 6 Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
- 7 Les Monuments Historiques
- 8 Le dispositif Cosse (Louer abordable)
- 9 Le dispositif Girardin (social et industriel)
- 10 Le déficit foncier
- 11 Les SCPI fiscales
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La loi Pinel
La loi Pinel reste l’un des dispositifs de défiscalisation les plus populaires. En échange d’un investissement locatif dans des zones éligibles, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôts.
Conditions d’éligibilité
Pour être éligible à la loi Pinel, il est nécessaire de respecter plusieurs critères :
- L’investissement doit être réalisé dans des zones spécifiques définies par le gouvernement (zones A, A bis et B1).
- Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement.
- Il doit répondre aux normes énergétiques en vigueur (RT 2012 ou label BBC).
- L’investisseur s’engage à louer le bien pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
Avantages fiscaux
Les avantages fiscaux varient en fonction de la durée de location :
- 12% de réduction d’impôts pour une location de 6 ans.
- 18% pour une location de 9 ans.
- 21% pour une location de 12 ans.
Le dispositif Denormandie
Ce dispositif vise à encourager la rénovation de l’ancien dans certaines villes moyennes en offrant une réduction d’impôts semblable à celle du Pinel.
Conditions d’éligibilité
Les principales conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie incluent :
- Investir dans un logement ancien nécessitant des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération.
- Le logement doit être situé dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).
Avantages fiscaux
Comme pour la loi Pinel, les réductions d’impôts sont de :
- 12% pour une location de 6 ans.
- 18% pour une location de 9 ans.
- 21% pour une location de 12 ans.
Le Malraux
Le dispositif Malraux est idéal pour ceux qui souhaitent restaurer un patrimoine architectural tout en profitant d’avantages fiscaux conséquents.
Conditions d’éligibilité
Les biens concernés doivent se situer en secteurs sauvegardés ou sites patrimoniaux remarquables et faire l’objet d’une restauration complète sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France.
Avantages fiscaux
Les travaux de restauration bénéficient d’une réduction d’impôts allant jusqu’à :
- 30% pour les investissements en secteur sauvegardé.
- 22% pour ceux en zone de protection du patrimoine architectural et urbain (ZPPAUP) ou assimilée.
Le Censi-Bouvard
Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les investissements en résidences services telles que les résidences étudiantes ou seniors.
Conditions d’éligibilité
Il est nécessaire d’investir dans une résidence neuve ou en état futur d’achèvement offrant certains services (accueil, ménage, repas, etc.). Le bien doit être loué meublé pendant au moins 9 ans.
Avantages fiscaux
Le Censi-Bouvard offre :
- 11% de réduction d’impôts sur le prix HT de l’investissement plafonné à 300 000 euros.
- Possibilité de récupérer la TVA à 20%.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Ce statut permet de bénéficier d’avantages fiscaux sous certaines conditions en louant un bien meublé.
Conditions d’éligibilité
Pour être considéré comme LMNP, les revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou constituer moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.
Avantages fiscaux
Les propriétaires peuvent choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes.
- Le régime réel permettant de déduire toutes les charges et amortissements du revenu foncier.
Les Monuments Historiques
Investir dans des monuments historiques peut offrir de solides avantages fiscaux pour ceux prêts à engager des fonds significatifs dans la rénovation et l’entretien des bâtiments historiques.
Conditions d’éligibilité
Les logements doivent être inscrits ou classés comme Monuments Historiques, et l’investisseur doit conserver le bien pendant au moins 15 ans sans modification substantielle.
Avantages fiscaux
Toutes les dépenses affectées à la conservation, la réparation et la restauration sont déductibles des revenus fonciers. Si ces derniers deviennent déficitaires, ils sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant.
Le dispositif Cosse (Louer abordable)
Le dispositif Cosse incite les propriétaires à louer leur bien à un niveau de loyer abordable en contrepartie d’un régime fiscal attractif.
Conditions d’éligibilité
Il est applicable aux biens anciens loués nus et fait l’objet d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Les loyers doivent être inférieurs à un plafond fixé par décret.
Avantages fiscaux
L’abattement sur les loyers perçus varie entre 15% et 85%, selon la localisation du bien et le niveau de loyer.
Ce dispositif concerne principalement les investissements dans les départements et régions d’outre-mer (DOM-ROM) avec deux volets : social et industriel.
Conditions d’éligibilité
Le volet social nécessite d’investir dans la construction ou la réhabilitation de logements sociaux en outre-mer. Pour le volet industriel, il s’agit d’investir dans des équipements industriels neufs.
Avantages fiscaux
Le Girardin social permet une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 50% du montant investi, tandis que le Girardin industriel offre une réduction immédiate en une seule fois, proportionnelle à l’investissement réalisé, souvent supérieure à 50%.
Le déficit foncier
Ce dispositif profite aux propriétaires de biens anciens engageant des travaux importants de réparation, d’amélioration ou d’entretien, permettant de réduire leur impôt sur le revenu.
Conditions d’éligibilité
Les dépenses éligibles doivent concerner des travaux sur un bien mis en location nu et être déductibles des revenus fonciers.
Avantages fiscaux
Si les charges dépassent les revenus fonciers, le déficit créé est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les SCPI fiscales
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent également des avantages fiscaux attractifs en regroupant plusieurs types de dispositifs, des immeubles rénovés aux SCPI Pinel.
Conditions d’éligibilité
Il est nécessaire d’acheter des parts de SCPI respectant les mêmes critères d’éligibilité que les dispositifs sous-jacents (Pinel, Malraux, Déficit foncier, etc.).
Avantages fiscaux
Outre les avantages liés spécifiquement au dispositif appliqué, les investisseurs en SCPI bénéficient de gestion déléguée, diversifiant ainsi leur risque et mutualisant les coûts.
