Les charges déductibles en LMNP : un guide complet pour optimiser vos revenus locatifs

Les charges liées à la gestion locative

Pour assurer au mieux la gestion de votre bien immobilier, vous devrez parfois engager des dépenses. Heureusement, certaines de ces dépenses sont déductibles de vos revenus locatifs avec le statut de LMNP :

1. Frais d’établissement : Ces frais comprennent notamment les honoraires versés à un expert-comptable pour établir vos comptes ou ceux payés à un notaire pour rédiger un bail.
2. Frais de publicité et d’annonces : Les dépenses engagées pour faire connaître votre bien immobilier et trouver des locataires peuvent être déduites.
3. Frais de prospection : Si vous faites appel à une agence immobilière pour rechercher et sélectionner des locataires, les frais occasionnés seront déductibles.
4. Dépenses fixes : Les frais liés à l’entretien et à la maintenance du logement, tels que les charges de copropriété, sont également déductibles.

Les charges liées à l’amortissement du bien immobilier et des meubles

L’amortissement constitue une charge déductible non financière qui vous permet de diminuer vos revenus locatifs imposables. Il s’agit d’une provision pour la dépréciation de la valeur de votre bien immobilier et des meubles qui le composent. L’amortissement est calculé sur la base de la durée de vie estimée du bien et des meubles :

• Amortissement du bien immobilier : Généralement, on considère que la durée de vie d’un bien immobilier est de 30 à 40 ans. Ainsi, vous pouvez amortir entre 2,5% et 3,33% de la valeur de votre bien chaque année.
• Amortissement des meubles : La durée de vie des meubles varie en fonction de leur nature (électroménager, literie, mobilier, etc.). En général, on estime qu’ils peuvent être amortis sur une période de 5 à 10 ans, soit un taux annuel d’amortissement compris entre 10% et 20%.

Comment calculer l’amortissement ?

Pour déterminer le montant de l’amortissement à déduire de vos revenus locatifs, il faut procéder en deux étapes :

1. Calculer la valeur du bien immobilier et des meubles à amortir. Il s’agit généralement de leur prix d’achat, frais de notaire inclus pour le bien immobilier.
2. Appliquer le taux d’amortissement adéquat (en fonction de la durée de vie estimée) à cette valeur, puis diviser le résultat par le nombre d’années de détention prévu.

Exemple : Vous avez acheté un appartement meublé pour 200 000 euros, avec 20 000 euros de frais de notaire. La valeur totale du bien est donc de 220 000 euros. Si vous estimez que sa durée de vie est de 30 ans, l’amortissement annuel sera de 7 333 euros (soit 220 000 x 3,33% / 30).

Les charges liées aux intérêts d’emprunt et autres frais financiers

Si vous avez contracté un prêt pour financer votre investissement en LMNP, les intérêts d’emprunt constituent une charge déductible de vos revenus locatifs. Il en va de même pour les frais annexes liés au financement, tels que :

• Les frais de dossier;
• Les garanties demandées par la banque (caution, hypothèque, etc.);
• Les primes d’assurance emprunteur;
• Les pénalités de remboursement anticipé éventuelles.

Notez que cette déduction est plafonnée : elle ne peut pas excéder le montant des intérêts d’emprunt et autres frais financiers payés au cours de l’année.

Les charges liées aux travaux et aux dépenses d’amélioration

Enfin, certaines dépenses engagées pour réaliser des travaux ou améliorer votre bien immobilier sont déductibles de vos revenus locatifs en LMNP. Il s’agit notamment :

• Des travaux d’entretien et de réparation (remplacement d’un équipement vétuste, ravalement de façade, etc.);
• Des dépenses d’amélioration visant à augmenter la qualité, le confort ou la sécurité du logement (installation d’une climatisation, isolation thermique, etc.);
• Des travaux de mise en conformité avec les normes en vigueur (accessibilité pour les personnes handicapées, diagnostic amiante, etc.).

Attention cependant, les travaux ayant pour objet d’agrandir ou de reconstruire le bien ne sont pas déductibles.